[2025년 양도세 비과세 요건] 1가구 1주택, 실거주는 몇 년 해야 할까?
집을 팔 때나 살 때나 세금이 참 많이 들어가지 않나요?
그래서 양도세 비과세 혜택이 정말 중요한 것 같아요.
그런데! 그 요건이 꽤 까다롭고, 해마다 바뀌기도 해서 정확히 알고 있어야 해요.
그래서 오늘은 2025년 최신 기준으로
1가구 1주택 양도세 비과세 요건과 실거주 기간에 대해 깔끔하게 정리해드릴게요.
목차
1. 양도세 비과세란?
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 차익에 붙는 세금이에요.
하지만 1가구 1주택자가 일정 요건을 충족해 집을 팔면 양도세가 0원이 될 수 있습니다.
이걸 흔히 “1가구 1주택 비과세”라고 하죠.
단, 정부는 주택 투기를 막기 위해 비과세 조건을 강화해왔기 때문에
정확한 기준을 잘 알아두는 게 중요합니다.
2. 2025년 양도세 비과세 요건 요약
| 항목 | 요건 |
| 가구 기준 | 세대 기준 1주택 (세대원 모두 포함) |
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 |
| → 단, 조정대상지역 내 주택은 2년 ‘보유 + 거주’ 모두 충족해야 함 | |
| 주택 기준 | 실제 주거용 주택 1채 (분양권, 상가, 오피스텔 등은 제외) |
| 양도가액 | 12억 원 이하까지 비과세 |
| → 초과분은 부분 과세 |
즉, 12억 이하의 주택을 2년 보유 + 2년 거주(조정지역일 경우) 하면
양도세 비과세 적용 가능!
3. 실거주 기준은 몇 년?
비조정지역: 실거주 요건 없음, 보유 2년만 충족하면 OK
조정대상지역: 반드시 보유 + 실거주 2년 이상 필요
예) 서울 강남구 아파트 → 무조건 실거주 2년 필요
예) 충북 음성군 단독주택 → 실거주 없이도 2년 보유 시 비과세 가능
실거주 기간은 주민등록 전입일 기준으로 판단되며,
중간에 전출하거나 1년 이상 공백이 있으면 비과세 요건에서 탈락될 수 있어요.
4. 일시적 2주택자 비과세 조건 (2025년 기준)
기존 집을 팔기 전에 새 집을 사고 전입할 경우, 비과세 받을 수 있을까?
다음 조건을 충족하면 일시적 2주택자도 비과세 가능합니다.
| 항목 | 요건 |
| 새 집 취득 | 기존 집을 판 날로부터 3년 이내에 양도해야 함 (조정지역 내 1→1 이동 시 2년) |
| 기존 집 거주 | 최소 1년 이상 보유 및 실거주 필요 (조정지역일 경우) |
| 주택 수 | 일시적으로만 2주택이어야 함 |
5. 자주 묻는 질문 Q&A
Q. 부모와 따로 살면 1가구 2주택인가요?
A. 건강보험상 피부양자 관계, 실제 세대분리 여부 등을 종합 판단합니다.
Q. 전입신고는 했는데 실제 거주하지 않으면?
A. 현장조사, 전기·수도 사용량 등으로 ‘허위 거주’ 판별 시 실거주 불인정됩니다.
Q. 12억 초과 주택은 무조건 세금 내나요?
A. 12억 초과분에 대해서만 과세됩니다.
예: 15억에 팔면 → 3억에 대해서만 양도세 계산
6. 결론
1가구 1주택 비과세 핵심 요건
- 2년 이상 보유
- 조정대상지역은 2년 거주도 필수
- 양도가액 12억 이하까지 전액 비과세
- 일시적 2주택은 3년 이내 기존 주택 처분 조건 충족 시 비과세 가능