부담부증여란? 헷갈리는 개념, 쉽게 정리해드립니다 (증여세 vs 양도세 계산 예시 포함)

부모가 자녀에게 집을 증여할 때,
그 집에 대출이 남아 있는 경우, 어떤 방식으로 증여해야 할까요?

바로 이럴 때 사용하는 방식이 바로 ‘부담부증여’입니다.

하지만 이 방식은 단순 증여와 달리 양도세 + 증여세가 동시에 발생해서
처리 방법을 제대로 모르면 오히려 더 많은 세금을 내는 일이 생기기도 해요.

오늘은 부담부증여가 뭔지,
언제 쓰고, 세금은 어떻게 계산되고,
일반 증여와 어떤 차이가 있는지까지 쉽게 풀어볼게요.

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부담부증여란?

‘부담부증여’는 말 그대로
“어떤 부담(채무)을 넘겨주는 조건의 증여”를 의미합니다.

쉽게 말해,
“이 집을 줄게. 대신 이 집에 남아있는 대출은 네가 떠안아.”
이런 조건이면 부담부증여가 됩니다.

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일반 증여와 무엇이 다를까?

구분	일반 증여	부담부증여
채무 승계	없음	있음 (예: 대출, 보증금 등)
세금 종류	증여세만 발생	증여세 + 양도세 모두 발생
납세자	수증자(받는 사람)	증여세: 수증자 / 양도세: 증여자

즉, 일반 증여는 “그냥 무상으로 주는 것”이라
받는 사람이 증여세만 부담하지만,

부담부증여는 일부를 유상(대출 떠안음)으로 보아
주는 사람은 양도세, 받는 사람은 증여세를 부담하게 되는 구조예요.

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어떤 상황에서 부담부증여를 활용할까?

• 부모가 자녀에게 전세보증금이 있는 집을 넘겨줄 때
• 주택담보대출이 남은 집을 증여할 때
• 고가 부동산을 증여세를 줄이면서 이전하고 싶을 때

이럴 때 부담부증여를 활용하면
증여세 과세표준이 줄어드는 장점이 있지만,
대신 양도세가 발생한다는 걸 꼭 고려해야 합니다.

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계산 예시로 쉽게 이해해보기

예시 상황:
부모가 자녀에게 시가 5억 원 아파트를 증여.
이 집엔 잔여 대출 2억 원이 있음.

▶ 이 경우,

• 2억 원: 자녀가 대출을 떠안으므로 → 양도소득세 과세 대상 (부모 부담)
• 3억 원: 무상으로 증여되는 금액 → 증여세 과세 대상 (자녀 부담)

즉,

• 부모: 양도소득세 (2억 기준으로 과세)
• 자녀: 증여세 (3억 – 기본공제 5,000만 원 = 2.5억 기준)

✔ 여기서 부모는 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산
✔ 자녀는 증여세율 누진구간에 따라 세금 산출 (최대 50%)

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주의할 점

1. 부담부증여 계약서는 반드시 명확하게 작성해야 함
   → 채무 승계 내역이 빠지면 ‘일반 증여’로 오인될 수 있음
2. 양도세 계산 시 실제 이전 시가와 취득가액 증빙 필요
   → 특히 오래된 부동산일 경우 취득가액 불명확하면 세금 더 나올 수 있음
3. 채무가 너무 많으면 오히려 손해일 수 있음
   → 양도세 > 줄어든 증여세가 되는 경우

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마무리 요약

부담부증여는 “채무를 넘겨받는 조건으로 부동산을 증여받는 방식”이에요.

✔ 증여세 절감 효과가 있지만,
✔ 양도세가 함께 발생하므로
세전 효과를 반드시 사전에 시뮬레이션 해보는 게 중요합니다.

예상보다 세금이 많이 나오는 사례도 많기 때문에,
꼭 전문가 상담 or 홈택스 모의 계산을 해보는 걸 추천해요.