[2025년 기준] 다주택자 양도세 중과세율, 중과세 유예까지

부동산 양도세(양도소득세)는
1채만 가지고 있을 때와 여러 채를 가지고 있을 때
세율이 확연히 달라집니다.

특히 다주택자의 경우, 조정대상지역에 해당하면 중과세가 적용돼
최대 75% 가까운 세금을 물어야 하는 상황도 발생할 수 있어요.

오늘은 2025년 최신 기준으로 2주택, 3주택자의 양도세 세율,
조정대상지역 여부에 따른 차이, 중과세를 피할 수 있는 방법까지 정리해드릴게요!

---

다주택자 양도소득세 기본 구조 (2025년)

기본적으로 양도소득세는
양도차익(판매가 – 구입가 – 필요경비)에
세율을 곱해서 계산합니다.

그런데 다주택자는 보유 주택 수와 주택 위치(조정대상지역 여부)에 따라
추가 세율(중과세)이 적용돼요.

---

2주택자, 3주택자 세율 (조정대상지역 기준)

구분	기본 세율	조정대상지역 추가세율
2주택자	기본세율	+20%포인트 중과
3주택자 이상	기본세율	+30%포인트 중과

기본세율:
6%~45% (누진세율, 과세표준에 따라 적용)

즉, 조정대상지역 3주택자가 고가 부동산을 팔면
45% + 30% = 75% 세율 적용될 수 있다는 얘기입니다.

엄청 무섭죠?

---

조정대상지역이 아닐 경우

조정대상지역이 아니라면,
다주택자라도 추가 중과 없이 기본세율만 적용합니다.

그래서 지방이나 비규제지역에서는
다주택자 양도세 부담이 확 줄어드는 거예요.

요약:

• 조정대상지역 = 무조건 중과!
• 비조정지역 = 기본세율만 적용 (중과 없음)

 

---

참고: 2025년 달라진 점

• 기본 공제 250만 원은 그대로 유지
• 다주택자 중과세율은 기존 구조를 대부분 유지 (2023~2025년 완화 기조)
• 단, 조정대상지역 해제가 진행 중이라 지역별 확인 필수

Tip: 2025년에도 일부 지역 조정 해제가 이어질 예정이라
팔기 전에 내 집이 조정지역인지 비조정인지 꼭 다시 체크해야 해요!

---

다주택자 중과세 피하는 방법

1. 조정대상지역 해제 지역에 있는 집을 먼저 판다
   → 비조정지역은 중과가 적용되지 않기 때문에 기본세율로 가능
2. 일시적 2주택 비과세 요건 활용하기
   → 새 집 사고 1년 내 기존 집 팔면 1주택 비과세 가능
   → (단, 새 집 전입 1년 + 기존 주택 3년 내 매도 조건)
3. 증여를 통한 주택 수 줄이기
   → 배우자나 자녀에게 일부 주택을 증여해
   → 매도 시점을 조정해 중과세 회피 (단, 증여세 고려 필요)
4. 2년 이상 거주 후 매도하기 (조정대상지역 1주택 비과세 요건 맞추기)
   → 실거주를 통한 비과세 혜택 확보
5. 매매 시기 분산
   → 여러 채를 한꺼번에 팔면 누진세율 때문에 세금이 커짐
   → 1년에 1채씩 매도하면 세율 부담을 분산할 수 있음

 

---

마무리

다주택자라면 양도소득세 중과세는 피할 수 없는 현실입니다.
하지만 조정대상지역 여부, 주택 수 조정, 시기 조정 등
사전 전략만 잘 세워도 수천만 원, 수억 원의 세금을 줄일 수 있어요.

✔ 내 집이 조정대상지역인지 먼저 확인하고,
✔ 매도 시점, 보유 주택 수, 거주 요건까지
꼼꼼히 따져본 뒤 매도 계획을 세우는 것이
세금 최적화의 시작입니다.

 

 

BUT!!!

현재 중과세 유예 정책을 시행하고 있어요

 

다음 글을 확인해주세요^^

 

26년 5월 9일까지 양도세 중과세 유예! 다주택자 꼭 알아야 할 절세 기회